源坤资本李智:市场投资逻辑正在慢慢回归理性

时间:2020-01-13 来源:www.adxplorer.com.cn

2014年12月2日至12月4日,青科集团组织的年度投资大会周在北京百越酒店举行。在12月4日举行的第14届中国股权投资年度论坛上,袁坤资本控股有限公司执行合伙人兼总裁李智分享了他对资产管理的看法。具体内容如下:

李智袁坤资本控股有限公司的管理合伙人兼总裁

首先请看我们第一页的图片。这是一幅简单而生动的画面,一棵非常完整的树,两只鸟,从下到上是丰富的营养供应。当我在攻读工商管理硕士学位时,我听到巴菲特先生在我们学校发表演讲。他谈到了价值投资的哲学,一是正确的态度,二是对投资安全边际的重要性。我将详细阐述这两点。

投资的哲学是挖掘价值和传递价值。

我们已经管理资产大约八年了。在众多案例中,我们只分享了两个经典案例。第一个项目是阳朔项目。桂林以下的城市人均旅游人数为1100万。这样好的商业价值离著名的阳朔西街只有30米。商业房地产是10年前开发的。商业地产价值为每平方米10万元。从投资开始,我们的项目就变成了被动的债务管理。在参加论坛的一个小时前,我们的项目还在和我们交谈。每当一个企业采取这样一个高质量的项目,它总是在思考一个问题,如何把这个项目变成一个高质量的产品,以及如何通过市场行为挖掘这个项目的价值。到目前为止,这个项目已经搁浅。阳朔西街的核心半径只有0.5平方公里,300亩土地已经搁浅。企业负债10亿元,民间融资30亿元。从去年9月到现在,我们刚刚完成了资产重组。我们希望明年分享这个项目的价值。

第二个项目是经典项目,存在于商业同质化非常严重的沈阳,在基本靠近上海的中国排名第三。在我们参与这个项目之前,市场估价很容易估计。消费范围为1.5公里,共有15个这样的项目,从征地到资产运营和现金流产生,可以进行分类。因为面对这样的项目,当遇到这样的资产管理项目时,严重缺乏产品系统,导致没有利益的同质竞争。人们普遍认为,这两个项目实际上是被动的债务管理和缺乏核心产品体系。该项目从土地阶段开始,从容积率到4.5到目前的20%,交通流量、土地建设等所有干预,以及资金干预,从目前的市场平均价格8000元开始,明年的预售价格为元。投资的哲学是挖掘价值和传递价值。我们一直在进行资产管理,但实际上非常困难。投资行业似乎没有这么高。每个合伙人都跑过建筑工地。当建筑工地上的每一张建筑图纸都在布置地板时,我们总是能看到这栋房子的盖楼。我们一直都有感觉。多年来,我们一直在梳理各行业和资本的结合。

所以当我们开始资产运营时,我们实际上考虑了资本运营,所以当一个合适的项目落到我们手里时,我们总是考虑从资产和行业两方面进入。通过资本,通过我们的融资,我们只是挖掘这种资产价值的工具,通过项目中返还给我们的价值,通过项目的价值超额收入,我们将其分配给投资者,从而形成良性循环。这是我们对长期投资和价值投资基本哲学的阐述。

市场投资的逻辑正在慢慢回归理性。

在这种情况下,事实上,在一般环境下,我们都知道,从过去两年来,无论是固定投资还是房地产投资,大规模的放缓肯定会减少。对互联网、风险投资和体育的投资在我们这个领域不受重视。在高增长的条件下,我们发现了两个核心因素。让我简单谈谈我们的观点。市场金融风险将不存在。即使包括贷存比在内的所有表外贷款都低于100%,金融系统的房地产风险仍然存在。无论降息还是降息,都不是强有力的刺激,这意味着市场投资者

目前,在投资资产时,融资成本的上升和企业利润的收窄意味着资产回报率将继续被低估。事实上,核心是回归理性。我们看到许多项目正在运行。相反,私人融资已经成为主要的金融工具。对正规市场的投资反而成了一种补充性金融工具,这意味着市场缺乏信心。我们决心通过各行各业的协调,实现全面的三维投资生态系统。我们一直认为我们应该拥抱互联网,一是合作收入,二是客户收入的绝对重要性。如果我们通过基金交易工具将项目的价值传递给投资者,我们将完成这样一个良性的闭环循环。

在这样一个投资生态系统中,我们希望实现的是身体的良性循环和与合作伙伴的循环。我记得一个故事,讲的是一位老太太在美国存款,并与银行经理发生了纠纷。经理下来保护她的权利,说为什么没人告诉我我投资的钱去了哪里,钱的回报从哪里来。她投资了250美元,这是为了保护权益,所以我认为互联网思维带给我们的核心领域是这个。

今年我们在珠海做这件事。在六年的征地过程中,虽然是工业地产,被整个商业地产和住宅地产所包围,但平均售价在1万至3万英镑之间。通过工业系统,我们将养老和保健结合起来。我们收购了一个美国品牌,打造了整个行业,并在产业链中进行了横向整合和平铺。有中小企业孵化基地、医疗设备生产、老年公寓、国际健康治疗和全面动态增长。这个行业的积累和人为积累是由于资产价值的增值而形成的。目前的售价是8000元。该资产能否代表运营一年后的高增长?我们相信,港珠澳大桥通车后,一定会升值。

我们在投资领域相对年轻。我们一贯坚持和坚持通过产业、资产和资本相结合,通过内部流通体系,构建完整的产业链。

时间有限。在分享了简单的经验,包括我们的投资策略之后,尽管我们还年轻,但我们的核心管理团队已经在一起7到8年了。我们心中有一个梦想,但我们也会关注每个项目的资产增值。通过增值服务,通过对资产价值的深度挖掘,我们将整合产品体系和综合资源,使资产能够实现增值效率,同时,我们将完成闭环的良性循环,并将这一价值传递给我们的投资者。

我们都知道资本是理性的,资本是利润驱动的,所有金融产品都是由人和机构安排的。从长远来看,我们都在回归理性的同时挖掘这一价值。因此,从大局来看,我们实际上愿意与所有合作伙伴携手建立一个倡导全面和三维结构的投资体系。平铺时,每个系统都有自己的专业,但每个专业都需要深入探索。在这种情况下,我们相信我们倡导的价值投资哲学将回归价值投资和人性的本质。

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